Wie beeinflusst das neue Raumplanungsgesetz den Wert Ihres Baulandes?

Der schweizerische Bodenmarkt befindet sich in einem fundamentalen Paradigmenwechsel. Noch vor wenigen Jahren galt unbebautes Bauland als sicherer Werttreiber, dessen Preisentwicklung allein durch Lage und Knappheit determiniert wurde. Doch diese Vorstellung beruht auf einer statischen Sicht des Eigentums, die mit der dynamischen Raumplanungspolitik der letzten Jahre nicht mehr vereinbar ist. Eigentümer, die passiv auf Wertsteigerungen warten, verkennen die aktive Steuerungslogik des revidierten Raumplanungsgesetzes (RPG).

Die gängige Reaktion auf diese Entwicklung beschränkt sich oft auf generische Warnungen vor «Baulandrückgaben» oder pauschale Empfehlungen zur schnellen Überbauung. Solche Ratschläge greifen jedoch zu kurz. Sie ignorieren die differenzierten Mechanismen der Realisierungswahrscheinlichkeit, die kantonalen Spielräume bei der Mehrwertabschöpfung sowie die ökonomischen Zwänge, unter denen Gemeinden bei der Flächenmobilisierung stehen.

Wenn die strategische Positionierung entscheidender ist als der Besitztitel selbst, stellt sich die Frage neu: Wie lässt sich der Wert von Bauland nicht nur erhalten, sondern durch präzise Abstimmung mit den rechtlichen Rahmenbedingungen aktiv maximieren? Dieser Artikel beleuchtet die verdeckten Hebel des RPG, die über Entschädigungsansprüche, Steuerlasten und Nutzungsflexibilität den tatsächlichen Verkehrswert Ihrer Liegenschaft determinieren.

Im Folgenden werden acht zentrale Handlungsfelder analysiert, die jedem Baulandbesitzer und Investor die strategischen Optionen aufzeigen, um im «Kampf um den knappen Boden» eine aktive statt reagierende Rolle einzunehmen.

Die nachfolgenden Abschnitte führen Sie systematisch durch die relevanten Änderungen des Raumplanungsrechts und deren konkrete Auswirkungen auf Ihre Bestände.

Haben Sie Anspruch auf Geld, wenn Ihr Bauland zur Landwirtschaftszone wird?

Die Entscheidung des Bundesgerichts vom 27. November 2024 (1C_275/2022) hat die rechtliche Landschaft für Baulandbesitzer nachhaltig verändert. Im Fall der Gemeinde Mellingen (AG), die 9’600 Quadratmeter Bauland in die Landwirtschaftszone zurückzonnte, verneinte das Gericht den Entschädigungsanspruch der Miteigentümerin trotz objektiver materieller Enteignung. Die Begründung markiert einen Wendepunkt: Zukünftig fliessen subjektive Elemente in die Beurteilung ein.

Kern des Urteils ist die Einführung der Realisierungswahrscheinlichkeit als zentrale Bewertungsgrösse. Das Gericht prüfte, ob die Eigentümerin tatsächliche Bauabsichten hatte und ob eine Überbauung innerhalb eines vertretbaren Zeitrahmens realistisch war. Da die Parzelle über 15 Jahre unbebaut blieb und keine konkreten Planungsvorhaben vorlagen, wurde die Enteignung als rechtmässig qualifiziert. Dies etabliert eine 15-Jahres-Frist als kritischen Schwellenwert: Wer sein Bauland innerhalb dieser Periode nicht bebaut, muss mit einer entschädigungslosen Auszonung rechnen.

Die Unterscheidung zwischen Auszonung und Nichteinzonung bleibt dabei zentral. Während bei der Auszonung von RPG-konformer Bauzone grundsätzlich eine Entschädigungspflicht besteht, entfällt diese bei rechtswidrig überdimensionierten Zonen. Die folgende Gegenüberstellung zeigt die entscheidenden Differenzen:

Die Abgrenzung zwischen rechtmässiger Planungskorrektur und enteignungsgleichem Eingriff hängt entscheidend von der Nachweisfähigkeit der Eigentümer ab, ihre baulichen Nutzungsmöglichkeiten aktiv wahrgenommen zu haben.

Diese strategische Neuausrichtung zwingt Eigentümer zu einer proaktiven Haltung. Die blosse Spekulation auf Wertsteigerung ohne konkrete Umsetzungsabsichten wird rechtlich zunehmend prekär.

Wie viel Prozent Ihres Gewinns kassiert die Gemeinde bei einer Umzonung?

Die Mehrwertabgabe stellt eines der wirksamsten fiskalischen Instrumente der Raumplanung dar. Bei der Umwandlung von Landwirtschafts- in Bauland entsteht ein planerischer Mehrwert, den die öffentliche Hand teilweise abschöpft. Die Höhe dieser Abschöpfung variiert erheblich und beeinflusst direkt die Rentabilität von Entwicklungsprojekten.

Schweizweit entstehen durch Neueinzonungen jährlich planerische Mehrwerte von rund 2,1 Milliarden Franken, basierend auf über 530 Hektar neu eingezontem Bauland. Bei durchschnittlich 400 Franken pro Quadratmeter Mehrwert ist die finanzielle Dimension erheblich. Die Frage, wer diesen Wert erhält – der Eigentümer oder die Gemeinschaft – wird kantonal unterschiedlich beantwortet.

Das Bundesrecht schreibt lediglich einen Mindestabgabesatz von 20 Prozent bei Neueinzonungen vor. Kantone können jedoch höhere Sätze festlegen oder die Abgabe auf Um- und Aufzonungen ausdehnen. Die folgende Übersicht zeigt die Bandbreite kantonaler Ausprägungen:

Die strategische Planung muss diese kantonalen Differenzen berücksichtigen. Ein Projekt im Kanton Bern unterliegt potenziell anderen ökonomischen Rahmenbedingungen als ein vergleichbares Vorhaben in Zürich oder Luzern.

Diese finanzielle Abschöpfung dient der Internalisierung externer Kosten. Die Einnahmen fliessen in Entschädigungsfonds für Rückzonungen oder in die Erschliessung neuen Baulands. Für Investoren bedeutet dies, dass der Bruttogewinn bei Zonenaufstockungen oder Neueinzonungen stets um den kantonalen Abgabesatz zu kürzen ist.

Die Balance zwischen privatem Gewinn und öffentlichem Interesse findet in dieser Abgabe ihren konkreten Ausdruck. Eine frühzeitige Abklärung des kantonalen Steuerregimes ist für jede Kalkulation unerlässlich.

Welche Auswirkungen hat der Baustopp für Ferienwohnungen auf bestehende Objekte?

Die Zweitwohnungsinitiative (Lex Weber) verhindert in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent den Neubau solcher Einheiten. Diese rigide Quote hat jedoch zu einer rechtlichen Fragmentierung geführt, die Investoren und Eigentümer präzise navigieren müssen.

Trotz des Bauverbots haben sich legale Umgehungsstrategien etabliert. Touristisch bewirtschaftete Wohnungen (TBW) in Aparthotels können weiterhin errichtet werden, sofern sie in einem strukturierten Beherbergungsbetrieb mit Reception und Dienstleistungen eingebunden sind. Diese Ausnahme hat zu einem Boom bewirtschafteter Apartments in Tourismusorten wie Andermatt, Davos oder St. Moritz geführt.

Kritiker weisen jedoch auf erhebliche Grauzonen hin. Die Praxis der kantonalen Genehmigungen ist uneinheitlich, und die Kontrolle der tatsächlichen Bewirtschaftung bleibt lückenhaft. Wie Vera Weber, Präsidentin der Fondation Franz Weber, in der NZZ feststellt:

Bei genauer Prüfung zeigen sich erhebliche Lücken und Grauzonen.

– Vera Weber, NZZ

Für Eigentümer bestehender Ferienwohnungen ergeben sich daraus gemischte Signale. Einerseits steigt der Wert bestehender Einheiten durch die künstliche Knappheit. Andererseits drohen Verschärfungen bei der Nutzungskontrolle und mögliche Nachforderungen bei falsch deklarierten TBW-Strukturen. Nicht-schweizerische Investoren profitieren zudem von einer Besonderheit: TBW-Einheiten können oft ohne Lex-Koller-Bewilligung erworben werden, was den Markt für internationale Käufer öffnet.

Die strategische Empfehlung lautet, bestehende Zweitwohnungen auf ihre tatsächliche Nutzungsqualität hin zu prüfen und sich frühzeitig mit den kantonalen Vollzugsrichtlinien vertraut zu machen, bevor diese verschärft werden.

Das Risiko von Schattenwurf durch den neuen Wohnblock des Nachbarn

Die Verdichtung stellt das zentrale Leitmotiv der aktuellen Raumplanungspolitik dar. Das RPG 1 fordert explizit die Mobilisierung von Innenentwicklungspotenzialen durch Aufstockungen, Ersatzneubauten und Umnutzungen. Diese Dichteoffensive birgt jedoch erhebliche Konfliktpotenziale für bestehende Eigentümer.

Zwischen 2018 und 2022 entfielen 59 Prozent aller Baubewilligungen im Wohnungsbau auf Projekte auf bereits bebauten Parzellen. Diese massive Verdichtung führt unweigerlich zu vermehrten Nachbarschaftskonflikten um Lichtentzug, Schattenwurf und Grenzabstände. Das Eigentumsrecht an Liegenschaften wird zunehmend durch die baurechtlichen Möglichkeiten der Nachbarn relativiert.

Studien des Bundesamts für Raumentwicklung (ARE) und von Wüest Partner zeigen, dass aktive, wachstumsorientierte Gemeinden mit tiefen Landpreisen die Haupttreiber dieser Verdichtung sind. Gerade in Agglomerationsgemeinden führt dies zu einer Häufung von Einspracheverfahren und privatrechtlichen Streitigkeiten. Die rechtlichen Instrumente zum Schutz vor Zumutungen (Minderung, Abstandsvorschriften) greifen oft erst, wenn der Bauprojekt genehmigt ist – eine nachträgliche Verhinderung ist dann schwierig.

Für Eigentümer besteht die strategische Notwendigkeit, die baurechtlichen Potenziale der Nachbarparzellen frühzeitig zu analysieren. Eine vorsorgliche Bau- und Zonenordnungsprüfung kann aufzeigen, ob Aufstockungen oder Erweiterungen drohen, die den eigenen Wohnwert beeinträchtigen. In vielen Fällen lohnt sich die aktive Einbringung in Gestaltungspläne oder die Erkundigung über bevorstehende Quartierkonzepte.

Wann sollten Gemeinden Bauland horten und wann freigeben?

Die schweizerischen Gemeinden verfügen über erhebliche Baulandreserven, deren Management ökonomische und ökologische Spannungsfelder aufweist. Aktuell existieren zwischen 28’000 und 41’000 Hektar unbebaute Bauzonenreserven, ausreichend für 1,0 bis 1,7 Millionen zusätzliche Einwohner. Diese Flächenreserve von 12 bis 18 Prozent des gesamten Siedlungsareals stellt eine ökonomische Herausforderung dar.

Die ökonomische Analyse zeigt, dass die Nicht-Rückzonung überdimensionierter Bauzonen volkswirtschaftlich kostspieliger ist als die aktive Flächenreduktion. Wie der Think Tank Avenir Suisse in «Die Volkswirtschaft» argumentiert:

Die Rückzonung erscheint zwar auf den ersten Blick teuer; aber die Nicht-Rückzonung ist aus volkswirtschaftlicher Sicht noch kostspieliger.

– Avenir Suisse, Die Volkswirtschaft

Der Fall Rickenbach im Kanton Luzern illustriert die Konsequenzen. Als Rückzonungsgemeinde eingestuft, wurde die Gemeinde vom Kanton zu weitergehenden Zonenreduktionen gezwungen als ursprünglich geplant. Das Bundesgericht bestätigte am 22. August 2024 (1C_588/2023 u.a.) die Rechtmässigkeit dieser staatlich angeordneten Rückzonungen. Die betroffenen Grundeigentümer verloren ihre Ansprüche, da die Überzonung als rechtswidrig qualifiziert wurde.

Diese Entwicklung zwingt Gemeinden zu einer strategischen Entscheidung: Entweder sie mobilisieren ihre Reserven aktiv durch Erschliessung und Verkauf, oder sie riskieren eine kantonale Zwangsreduktion mit Entwertungseffekten. Für Eigentümer bedeutet dies, dass die kommunale Flächenplanung direkte Auswirkungen auf die individuelle Werthaltigkeit hat. Ein «Horten» von Bauland durch die Gemeinde kann kurzfristig Knappheitssignale setzen, langfristig jedoch zu administrativer Enteignung führen.

Warum ist das Aufstocken von Gebäuden ökologischer als Neubau auf der grünen Wiese?

Die ökologische Bilanz von Bauprojekten verschiebt sich zunehmend zugunsten der Bestandsnutzung. Seit dem Inkrafttreten des RPG 1 am 1. Mai 2014 verlangt das Bundesgesetz explizit die Mobilisierung von Innenentwicklungspotenzialen. Das Füllen von Baulücken, die Verdichtung bestehender Siedlungen und die Umnutzung von Industriebrachen haben Priorität vor der Erschliessung neuen Agrarlandes.

Die Zahlen belegen diese Priorisierung: Wie eine Analyse des ARE und von Wüest Partner zeigt, entfielen 59 Prozent aller Wohnbau-Bewilligungen zwischen 2018 und 2022 auf Projekte auf bereits bebauten Parzellen. Diese Aufstockungen und Ersatzneubauten vermeiden die Zerschneidung von Kulturland und reduzieren den ökologischen Fussabdruck erheblich.

Die Kantone sind verpflichtet, Massnahmen zur Baulandmobilisierung zu treffen und überdimensionierte Bauzonen zu verkleinern. In der Praxis bedeutet dies für Eigentümer: Aufstockungen bestehender Gebäude werden durch die Raumplanung privilegiert, während Neubauten auf der grünen Wiese zunehmend eingeschränkt und mit höheren Mehrwertabgaben belastet werden. Die ökologische Argumentation dient dabei als Legitimationsbasis für diese Verschärfung.

Für Investoren eröffnet diese Entwicklung Opportunitäten im Bereich der Altbausanierung und Dachgeschossausbauten. Die Renditeberechnung muss jedoch die höheren Baunebenkosten (Tragfähigkeitsprüfungen, Erschliessungsanpassungen) berücksichtigen. Der ökologische Vorteil wird zunehmend durch Förderprogramme und erleichterte Genehmigungsverfahren honoriert.

Das Risiko der „Schlafgemeinde“: Was fehlt in Orten mit extrem tiefen Steuern?

Die zweite Teilrevision des Raumplanungsgesetzes (RPG 2), verabschiedet am 29. September 2023, führt ein Stabilisierungsziel für das Siedlungsareal ein. Gebäude und versiegelte Flächen im Nichtbaugebiet sollen stabilisiert werden, was eine radikale Umorientierung der Flächennutzung impliziert.

Diese Regelung trifft besonders sogenannte «Schlafgemeinden» – rein wohnorientierte Gemeinden mit geringem Gewerbeanteil und oft attraktiven Steuersätzen. Wie Analysen zeigen, finden sich grosse Bauzonenreserven vielfach in peripheren, infrastrukturell schlecht erschlossenen Lagen, während in Zentren Bauland knapp ist. RPG 2 zwingt diese Gemeinden zur Ausweisung von Gewerbezonen und zur Überarbeitung ihrer Bauzonenstrategie.

Die Kantone müssen ihre Richtpläne innerhalb von fünf Jahren nach Inkrafttreten (erwartet 2025) anpassen. Für Eigentümer in reinen Wohngemeinden bedeutet dies ein erhöhtes Risiko von Zonenänderungen. Die Attraktivität niedriger Steuersätze wird konterkariert durch die mögliche Entwertung von Bauland, wenn die Gemeinde gezwungen wird, «aktiver» zu werden und Flächen zurückzuzonen oder umzuwidmen.

Die ökonomische Logik hinter dieser Regelung zielt auf eine ausgewogenere Siedlungsstruktur ab. Rein passive Wohnnutzungen ohne lokale Arbeitsplätze oder Infrastruktur werden als ineffizient eingestuft. Eigentümer sollten die wirtschaftliche Basis ihrer Gemeinde analysieren und frühzeitig erkennen, ob sie sich in einer «Schlafgemeinde» mit Zukunftsrisiko befinden.

Welche Herausforderungen bringt das Wohnen in einer denkmalgeschützten Altstadtliegenschaft mit sich?

Denkmalgeschützte Altstadtliegenschaften befinden sich im Spannungsfeld zwischen schützenswerter Bausubstanz und dem Erfordernis der Verdichtung. Das kommende RPG 2 führt «Planungsansätze» ein, die es Kantonen ermöglichen, in bestimmten Gebieten von Bundesvorgaben zum Bauen ausserhalb der Bauzone abzuweichen – unter der Bedingung, dass Kompensationsmassnahmen die Gesamtsituation bei Siedlungsstruktur und Baukultur verbessern.

Diese Flexibilisierung betrifft direkt die Besitzer historischer Liegenschaften. Einerseits eröffnen sich neue Spielräume für Umnutzungen und Aufstockungen, die bisher baurechtlich unmöglich waren. Andererseits verschärft sich der Konflikt zwischen Denkmalschutzauflagen und energetischen Anforderungen. Die Kantone bestimmen, ob Um- und Aufzonungen der Mehrwertabgabe unterliegen – eine Unsicherheit, die Renovierungskalkulationen erschwert.

Zusätzlich führt RPG 2 eine Abbruchprämie ein, die Anreize für den Rückbau nicht mehr genutzter Gebäude schaffen soll. Für historische Altstädte stellt sich die Frage, ob diese Prämie mit den Zielen des Denkmalschutzes kollidiert. EspaceSuisse fordert in Stellungnahmen zur Raumplanungsverordnung, den Spielraum für Veränderungen im Nichtbaugebiet strikt zu begrenzen (maximal 101% der aktuellen Werte), um die historische Substanz zu schützen.

Für Eigentümer bedeutet dies: Die kantonale Umsetzung von RPG 2 wird über die wirtschaftliche Tragfähigkeit von Sanierungen entscheiden. Wer in einer historischen Liegenschaft investiert, muss die Spannung zwischen öffentlich gewünschter Verdichtung und individuellen Gestaltungsrestriktionen managen.

Prüfen Sie umgehend die Realisierbarkeit Ihrer Baulandreserven unter den verschärften Kriterien des Bundesgerichts und bereiten Sie sich auf die Inkraftsetzung von RPG 2 vor, um Wertverluste durch Rückzonungen oder geänderte Abgaberegelungen zu vermeiden.