Wie beeinflusst das neue Raumplanungsgesetz den Wert Ihres Baulandes?

Der Kampf um den knappen Boden in der Schweiz hat eine neue rechtliche Dimension erreicht. Während Grundstücksbesitzer früher darauf vertrauen konnten, dass die rechtliche Qualität ihrer Baulandreserven unantastbar bleibt, bringt das revidierte Raumplanungsgesetz (RPG 1) eine fundamentale Verschiebung der Risikoverteilung mit sich. Die gängige Annahme, dass Rückzonungen automatisch zu vollständigen Entschädigungen führen, gehört der Vergangenheit an. Ebenso überholt ist die Vorstellung, dass städtische Verdichtung primär ökologischen Idealismus dient. Die neue Rechtslage erfordert eine präzise strategische Neuausrichtung.

Dieser Artikel beleuchtet aus der Perspektive eines Fachanwalts für Baurecht, wie Sie die veränderten Rahmenbedingungen juristisch und wirtschaftlich navigieren. Wir analysieren aktuelle Bundesgerichtsentscheide, quantifizieren finanzielle Risiken wie den Mehrwertausgleich und identifizieren rechtliche Safe Havens – von altrechtlichen Wohnungen bis zur Aufstockung bestehender Bauten. Das Ziel ist nicht nur die Risikominimierung, sondern die aktive Umwandlung gesetzlicher Zwänge in planerische Chancen.

Im Folgenden finden Sie eine systematische Analyse der acht zentralen Handlungsfelder, die über Wertverlust oder Wertsicherung Ihrer Immobilien entscheiden.

Haben Sie Anspruch auf Geld, wenn Ihr Bauland zur Landwirtschaftszone wird?

Das Bundesgericht hat im November 2024 mit seinem wegweisenden Entscheid bezüglich der Gemeinde Mellingen (1C_275/2022) die bisherige Rechtsprechung zur materiellen Enteignung bei Rückzonungen fundamental weiterentwickelt. Die richterliche Prüfung verschärft dabei den Fokus auf subjektive Elemente: Fehlende Bauabsicht und nachweisbare Passivität des Eigentümers über einen Zeitraum von 15 Jahren Nicht-Überbauung führen nun zum vollständigen Entfall des Entschädigungsanspruchs. Dies stellt einen Paradigmenwechsel dar, der Gemeinden erheblichen Handlungsspielraum bei der Reduktion überdimensionierter Bauzonen verschafft.

Die praktische Konsequenz ist drastisch: Wer unbebautes Bauland über mehr als eine Dekade brach liegen lässt, ohne konkrete Planungsvorhaben zu dokumentieren, riskiert den Totalverlust der Entwicklungsrechte. Dies gilt selbst dann, wenn das Grundstück ursprünglich RPG-konform in die Bauzone eingeteilt wurde. Die Rechtsprechung honoriert somit nicht mehr das blosse Potenzial, sondern verlangt nachweisbare Nutzungsbereitschaft. Angesichts der Tatsache, dass rund 23’000 neue Gebäude ausserhalb der Bauzonen zwischen 2019 und 2023 entstanden sind, verschärft der Gesetzgeber gezielt die Sanktionen für Passivität im Baulandbereich.

Wie viel Prozent Ihres Gewinns kassiert die Gemeinde bei einer Umzonung?

Der Mehrwertausgleich stellt eine der gravierendsten finanziellen Belastungen bei der Entwicklung von Bauland dar. Gemäss den aktuellen Analysen des Bundesamts für Raumentwicklung (ARE) entsteht in der Schweiz ein jährlicher Planungsmehrwert von rund 2,1 Milliarden Franken, basierend auf über 530 Hektar neu eingezontem Bauland. Die Kantone können hier erhebliche Anteile abschöpfen.

Die kantonalen Unterschiede sind dabei erheblich und strategisch relevant für Investitionsentscheide. Während einige Kantone am bundesrechtlichen Minimum von 20% kalkulieren, greifen andere tiefer in die Tasche der Eigentümer. Die folgende Übersicht zeigt die kantonale Spreizung:

Die strategische Konsequenz ist evident: Der Standortentscheid innerhalb der Schweiz beeinflusst die Nettorendite stärker als je zuvor. Besonders bei grossen Parzellen kann der Unterschied zwischen Luzern (20%) und Bern (bis 50%) Millionenbeträge ausmachen. Eine vorgängige kantonale Rechtsberatung ist daher vor dem Kauf von Entwicklungsland unverzichtbar.

Welche Auswirkungen hat der Baustopp für Ferienwohnungen auf bestehende Objekte?

Die Revision des Zweitwohnungsgesetzes (ZWG), die per 1. Oktober 2024 in Kraft trat, markiert eine signifikante Lockerung für den Bestandsschutz in Tourismusgemeinden. Basierend auf einer parlamentarischen Initiative von Nationalrat Martin Candinas dürfen altrechtliche Wohnungen (bestehend vor dem 11. März 2012) nun bei Abbruch und Wiederaufbau um bis zu 30% der Hauptnutzfläche erweitert werden. Zudem ist die Schaffung zusätzlicher Wohneinheiten und Gebäude auf derselben Parzelle möglich – eine Option, die nach früherer bundesgerichtlicher Rechtsprechung strikt untersagt war.

Diese Neuregelung betrifft 340 Schweizer Gemeinden, die den einschränkenden Bestimmungen des ZWG unterliegen. Besonders in Hochpreisdestinationen wie Verbier, wo Preise von mindestens 21’500 CHF/m² erzielt werden, eröffnet die Revision neue strategische Optionen für Investoren. Die Möglichkeit der geringfügigen Standortverschiebung auf derselben Parzelle ermöglicht zudem eine optimale Ausrichtung unter Berücksichtigung moderner energetischer Standards.

Der Wert altrechtlicher Bestände steigt dadurch messbar, da die Sanierungsreserve nun wirtschaftlich attraktiver wird. Für Besitzer von Altliegenschaften in touristischen Regionen ergeben sich somit Exit-Strategien durch Verdichtung, die zuvor rechtlich unmöglich waren. Die Revision zielt explizit auf die Sanierung des überalterten Gebäudebestands ab, ohne die Struktur der betroffenen Gemeinden zu zerstören.

Das Risiko von Schattenwurf durch den neuen Wohnblock des Nachbarn

Mit der zunehmenden Verdichtung der Schweizer Agglomerationen gemäss dem Diktat des RPG 1 gewinnt das Thema Schattenwurf als Immissionskategorie räumplanerische Brisanz. Aktuelle Daten des Bundesamts für Raumentwicklung zeigen, dass in den vergangenen Jahren mehr Wohnungen auf bereits überbauten Parzellen als auf freien Parzellen erstellt wurden. Diese Entwicklung führt zwangsläufig zu versärkten Nutzungskonflikten.

Rechtlich besteht in der Schweiz grundsätzlich kein absolutes Recht auf ungestörte Besonnung. Ein Schattenwurf gilt erst dann als übermässige Immission im Sinne von Art. 684 ZGB, wenn ein Gebäude am 21. Dezember (kürzester Tag) weniger als zwei Stunden direkte Besonnung erhält. Diese Faustregel wird fallweise durch die Gerichte geprüft und ist nicht gesetzlich fixiert. Bei zonenkonformem Bau des Nachbarn besteht eine gewisse Duldungspflicht, die allerdings durch die Verhältnismässigkeitsklausel begrenzt wird.

Für Solaranlagenbesitzer ergibt sich eine komplexe Rechtslage: Schadenersatzansprüche wegen Beeinträchtigung photovoltaischer Anlagen sind nur dann erfolgversprechend, wenn der Schattenwurf als unverhältnismässig eingestuft wird. Gutachterlich lässt sich eine Reduktion der Besonnungsdauer als Wertminderung erfassen, wobei die objektive Messung (Stunden pro Tag zu den Äquinoktien) massgebend ist, nicht das subjektive Empfinden.

Wann sollten Gemeinden Bauland horten und wann freigeben?

Das Bundesgericht hat am 22. August 2024 mit seinen Entscheiden bezüglich der Gemeinde Rickenbach (Kanton Luzern) die Kriterien für die Einstufung als Rückzonungsgemeinde präzisiert. Die Gemeinde wurde als Rückzonungsgemeinde eingestuft, da ihre Bauzonenkapazität den 15-Jahres-Bedarf deutlich überschritt. Der Kanton Luzern zwang die Gemeinde zu weiteren Rückzonungen über die ursprünglich geplanten hinaus. Das Bundesgericht bestätigte, dass bei RPG-konform eingezonten Grundstücken die Entschädigungspflicht entfällt, sofern die 15-Jahresfrist der Nicht-Überbauung überschritten ist.

Dieser Fall illustriert das neue Machtgefälle zwischen Kantonen und Gemeinden im Zuge der RPG-Revision. Die landesweite Statistik zeigt dabei ein erhebliches Ausmass überhöhter Reserven: Von rund 230’000 Hektar Bauzonen sind 12–18% (ca. 28’000–41’000 Hektar) noch nicht überbaut. Diese Flächen bieten theoretisch Reserven für 1,0 bis 1,7 Millionen zusätzliche Einwohner.

Für Investoren ergibt sich daraus eine strategische Notwendigkeit: Die Analyse der kommunalen Finanzsituation und der Bevölkerungsprognose ist vor Landkauf unerlässlich. Gemeinden mit hohen Schulden und geringem Wachstum werden vom Kanton systematisch zur Rückzonung gezwungen, während Zentren mit knappem Land den Mehrwertausgleich maximieren können. Die Hortung von Bauland ist somit nur in wachstumsstarken Zentren mit nachgewiesenem Bedarf strategisch sinnvoll.

Warum ist das Aufstocken von Gebäuden ökologischer als Neubau auf der grünen Wiese?

Das revidierte RPG 1 verpflichtet Gemeinden zur Mobilisierung von Innenentwicklungspotenzialen: Baulücken müssen gefüllt, Siedlungen verdichtet und Industriebrachen umgewidmet werden. Diese Priorisierung der Innenentwicklung gegenüber der Auszonung grüner Wiesen folgt nicht nur ökologischen Imperativen, sondern auch ökonomischen Rationalitäten. Der Graue Energie-Bestand bestehender Gebäude stellt einen relevanten Kapitalwert dar, der bei Abbruch vernichtet würde.

„In der Schweiz wird die Landschaftszerstörung heute mit einer fast militanten Haltung vorangetrieben.“

– Hans Kollhoff, Professor für Architektur an der ETH Zürich, zitiert auf Wikipedia – Raumplanung in der Schweiz

Juristisch bietet die Aufstockung bestehender Gebäude erhebliche Vorteile: Sie unterliegt häufig nicht denselben Erschliessungsbeitragspflichten wie Neubauvorhaben auf freien Parzellen und kann bestehende Baurechte nutzen, die unter dem neuen Recht strenger interpretiert werden. Die additive Bauweise ermöglicht zudem eine schrittweise Refinanzierung und minimiert das Risiko einer Rückzonung, da bestehende Überbauung die 15-Jahresfrist unterbricht.

Die ökologische Bilanz spricht eindeutig für die Vertikale: Weniger Flächenversiegelung, Erhalt der Permeabilität des Bodens und Nutzung bestehender Infrastrukturen (Verkehr, Versorgung) reduzieren den ökologischen Fussabdruck drastisch gegenüber peripheren Neubauvorhaben. Für Investoren stellt die Aufstockung daher eine risikominimierte, zukunftssichere Strategie dar.

Das Risiko der „Schlafgemeinde“: Was fehlt in Orten mit extrem tiefen Steuern?

Die Fehlallokation von Bauzonenreserven in der Schweiz zeigt ein paradoxes Muster: Während Bauland in zentralen Agglomerationen mit hochwertiger Infrastruktur knapp und teuer ist, bestehen in peripheren Lagen vielfach grosse Reserven, die nicht nachgefragt werden. Analysen von Avenir Suisse belegen diese dramatische Fehlallokation: Die Reserven liegen am falschen Ort. Besonders betroffen sind Gemeinden mit niedrigen Steuerfüssen, die durch grosszügige Einzonungen Steuerzahler anlocken wollten, ohne die langfristigen Infrastrukturkosten adäquat einzukalkulieren.

Die finanziellen Folgen sind erheblich. Die hohen Kosten für die Erschliessung der Bauzonen mit Strassen, öffentlichem Verkehr, Wasser und Abwasser stellen diese Gemeinden vor existenzielle Herausforderungen. Die Einnahmen aus der Grundstückgewinnsteuer und den Mehrwertabgaben reichen oft nicht aus, um die sanitären und verkehrstechnischen Erschliessungskosten zu decken. Es entsteht ein strukturelles Defizit, das zu steigenden Steuersätzen führt und wiederum weitere Steuerzahler vertreibt.

Für Investoren stellen solche Schlafgemeinden eine Falle dar: Zwar scheinen die Landpreise attraktiv, doch die Risiken einer Rückzonung (bei zu hohen Reserven) oder einer explodierenden Gemeindeverschuldung (bei fehlender Nachfrage) überwiegen. Die strategische Empfehlung lautet, auf Gemeinden mit nachgewiesenem Bevölkerungswachstum und solidem Finanzhaushalt zu setzen, auch wenn die Steuersätze höher sind.

Welche Herausforderungen bringt das Wohnen in einer denkmalgeschützten Altstadtliegenschaft mit sich?

Denkmalgeschützte Altbauten in Schweizer Städten erleben durch das neue Raumplanungsrecht einen Ambivalenzdruck: Einerseits fördern kantonale Denkmalschutzauflagen und strenge Bauvorschriften die Substanzierung historischer Bausubstanz, andererseits führt die regulatorische Überlastung zu einem Investitionsstau. Der Schweizer Tourismus-Verband (STV) dokumentiert hierfür den sogenannten Donut-Effekt: Bewohner und Investoren wandern vom historischen Kern an den Stadtrand ab, weil die Sanierungskosten durch Auflagen des Heimatschutzes zusätzlich steigen und die wirtschaftliche Attraktivität sinkt.

Besonders im Kontext des Zweitwohnungsgesetzes wird dieser Effekt verstärkt. Die eingeschränkte Nutzung altrechtlicher Liegenschaften führt dazu, dass dringend notwendige Investitionen in die Bausubstanz nicht getätigt werden. Zwischen 2016 und 2021 wurden schweizweit rund 3’000 bis 5’000 altrechtliche Wohnungen zu Zweitwohnungen umgenutzt, was den Bestandsdruck weiter erhöht.

Für Eigentümer historischer Liegenschaften ergeben sich jedoch auch Chancen: Die Aufstockung unter Denkmalschutzauflagen wird von Behörden häufig bevorzugt behandelt, da sie die historische Bausubstanz erhält, während gleichzeitig Wohnraum geschaffen wird. Die strategische Nutzung von Schutzzonen kann somit Baurechte sichern, die in regulären Zonen durch Rückzonungen gefährdet wären. Der Erhalt der authentischen Bausubstanz wird zunehmend als Werttreiber im Immobilienmarkt erkannt, vorausgesetzt, die regulatorischen Hürden werden beherrscht.