Lohnt sich der Kauf einer Eigentumswohnung zur Vermietung für Privatpersonen noch?

Der Traum vom „Betongold“ ist für viele spar-affine Privatpersonen in Deutschland nach wie vor lebendig. Eine Eigentumswohnung zu kaufen, um sie zu vermieten, scheint ein sicherer Weg zu passivem Einkommen und solidem Vermögensaufbau zu sein, gerade in Zeiten volatiler Aktienmärkte. Man spricht über die unschlagbaren Vorteile der Lage, vergleicht Kaufpreise und rechnet sich schnell eine attraktive Bruttorendite aus. Doch genau hier beginnt für viele die Enttäuschung, denn der Verwaltungsaufwand und die laufenden Kosten werden systematisch unterschätzt.

Die Realität sieht oft anders aus als die Hochglanzbroschüre des Maklers. Die eigentliche Herausforderung beginnt nicht beim Kauf, sondern im täglichen Betrieb der Immobilie. Zwischen Mietersuche, Nebenkostenabrechnung und unerwarteten Reparaturen lauern zahlreiche „Rendite-Fresser“, die die anfängliche Kalkulation schnell Makulatur werden lassen. Die entscheidende Frage ist also nicht nur, *was* man kauft, sondern ob man die operativen Realitäten der Vermietung wirklich beherrscht und finanziell abfedern kann.

Dieser Artikel bricht daher bewusst mit der oberflächlichen Betrachtung. Statt die üblichen Lobeshymnen auf Immobilien zu wiederholen, seziert er die oft verschwiegenen Kosten und Risiken. Wir beleuchten, warum die angegebene Bruttorendite eine Mogelpackung ist, welche versteckten Gebühren auf Sie zukommen und wie Entscheidungen der Miteigentümer Ihre gesamte Finanzplanung über den Haufen werfen können. So erhalten Sie eine realistische Grundlage, um zu entscheiden, ob dieses Investment für Sie wirklich noch lohnt.

Um Ihnen eine fundierte Entscheidungsgrundlage zu bieten, haben wir die entscheidenden Faktoren und Kostenfallen analysiert. Der folgende Überblick führt Sie durch die kritischen Aspekte, die Sie vor dem Kauf einer Renditewohnung unbedingt prüfen sollten.

Wie viel Rendite frisst eine professionelle Liegenschaftsverwaltung weg?

Viele Kleinanleger, die den Verwaltungsaufwand scheuen, denken über eine professionelle Liegenschaftsverwaltung nach. Auf den ersten Blick scheint dies eine bequeme Lösung zu sein: Ein Experte kümmert sich um Mietersuche, Abrechnungen und Reparaturen. Doch dieser Service hat seinen Preis und ist einer der ersten und grössten Rendite-Fresser. Die Kosten für eine Verwaltung sind nicht zu unterschätzen und schmälern den monatlichen Cashflow direkt.

In der Praxis bewegen sich die Gebühren oft in einem erheblichen Rahmen. Eine branchenweite Analyse zeigt, dass Liegenschaftsverwaltungen in der Regel 4-5% der Bruttomieteinnahmen kosten. Was abstrakt klingt, wird am konkreten Beispiel deutlich: Bei einem Mehrfamilienhaus mit monatlichen Einnahmen von 14.400 Euro (aus 8 Wohnungen) würde eine Verwaltung bei 5 % Gebühr bereits 720 Euro pro Monat kosten. Auf das Jahr hochgerechnet sind das 8.640 Euro, die direkt von Ihrer Rendite abgehen, ohne dass auch nur eine einzige Reparatur durchgeführt wurde.

Diese Kosten sind zudem nur die Basisvergütung. Für ausserordentliche Aufwände wie die Betreuung grösserer Sanierungen oder die Vertretung bei Rechtsstreitigkeiten fallen oft zusätzliche Honorare an. Für Privatanleger bedeutet das: Die Bequemlichkeit einer externen Verwaltung muss teuer erkauft werden und kann eine ansonsten solide Rendite schnell ins Mittelmass drücken.

Letztlich muss jeder Investor selbst abwägen, ob die gewonnene Zeit und die vermiedenen Nerven diesen direkten Renditeverlust wert sind. Oft ist die „passive“ Kapitalanlage damit deutlich weniger passiv als erhofft.

Warum ist die günstige Wohnung auf dem Land oft ein schlechtes Investment?

Auf der Suche nach hohen Renditen schweift der Blick von Anlegern oft von den teuren Metropolen in ländliche Regionen. Die Kaufpreise sind verlockend niedrig, und die Bruttorendite auf dem Papier scheint phänomenal. Doch genau hier lauert ein erhebliches strukturelles Risiko. Eine günstige Immobilie in einer strukturschwachen Region kann sich schnell als Kapitalgrab entpuppen, dessen Probleme die anfängliche Ersparnis bei Weitem übersteigen.

Das grösste Risiko ist der Leerstand. Während in A-Städten die Nachfrage das Angebot übersteigt, kämpfen ländliche Gemeinden oft mit Abwanderung und sinkender Bevölkerungszahl. Ein niedriger Kaufpreisfaktor, der eine hohe Rendite verspricht, kann ein Alarmsignal sein. Analysen zeigen, dass die Kaufpreisfaktoren extrem schwanken können, von einem Faktor 12 in strukturschwachen Gebieten bis zu 75 auf Inseln wie Sylt. Ein niedriger Faktor spiegelt oft das hohe Risiko eines Mietausfalls wider.

Wie das Bild symbolisiert, sind leerstehende Wohnungen in solchen Regionen keine Seltenheit. Weitere Nachteile sind eine schlechte Infrastruktur, eine geringe Auswahl an qualifizierten Mietern und eine schwierige Wiederverkäuflichkeit. Wenn der einzige grosse Arbeitgeber in der Region schliesst, kann die Nachfrage über Nacht einbrechen. Die vermeintlich günstige Wohnung wird dann zur Belastung, die monatlich Kosten verursacht, anstatt Einnahmen zu generieren.

Die Investition in eine ländliche Immobilie erfordert daher eine noch tiefere Analyse als in A-Lagen. Ohne eine positive demografische und wirtschaftliche Perspektive ist das Schnäppchen von heute oft der Problemfall von morgen.

Der Fehler bei der Finanzierung: Warum die Bank 25% harte Eigenmittel verlangt

Ein häufiger Trugschluss bei angehenden Immobilieninvestoren ist die Annahme, die Finanzierungsbedingungen seien die gleichen wie beim Kauf eines selbstgenutzten Eigenheims. Banken bewerten Renditeobjekte jedoch mit deutlich mehr Vorsicht und stellen strengere Anforderungen. Der Grund ist einfach: Fällt der Mieter aus, muss der Kreditnehmer die Rate vollständig aus seinem eigenen Einkommen bestreiten. Dieses erhöhte Ausfallrisiko preist die Bank durch höhere Eigenkapitalanforderungen und striktere Prüfungen ein.

Während für das Eigenheim oft 20 % Eigenkapital ausreichen, verlangen Banken für eine Kapitalanlage in der Regel mindestens 25 % „harte“ Eigenmittel. Wichtig dabei: Anders als beim Eigennutz dürfen hierfür in Deutschland in der Regel keine Gelder aus der Altersvorsorge (wie Riester oder betriebliche Altersvorsorge) verwendet werden. Das Eigenkapital muss also frei verfügbar sein. Hinzu kommt, dass die Bank nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Kaufnebenkosten betrachtet, die der Käufer vollständig selbst tragen muss. Dazu gehören Notar- und Grundbuchkosten (ca. 2 %) sowie vor allem die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % in Nordrhein-Westfalen oder Brandenburg liegt. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro sind das allein bis zu 19.500 Euro an Steuern, zusätzlich zu den Eigenmitteln für die Bank.

Ein weiterer Punkt ist der härtere Stresstest der Bank. Sie kalkuliert nicht mit den aktuellen, sondern mit fiktiven, höheren Zinssätzen (oft 7-8 %), um sicherzustellen, dass die Raten auch bei steigenden Zinsen tragbar bleiben. Dies führt dazu, dass die maximal mögliche Kreditsumme für Investoren oft deutlich niedriger ausfällt als für Eigennutzer. Wer hier zu knapp kalkuliert, riskiert, die Finanzierung nicht zu erhalten oder sich finanziell zu übernehmen.

Eine solide Finanzierung mit ausreichend Puffer ist daher das Fundament jeder erfolgreichen Immobilieninvestition. Ohne diese Basis wird das „Betongold“ schnell zu brüchigem Lehm.

Wann dürfen Sie den Mietzins an den Referenzzinssatz anpassen?

Im Kontext von Immobilieninvestments taucht oft die Frage auf, wie und wann man die Miete erhöhen kann, um auf steigende Kosten oder Zinsen zu reagieren. Hierbei kommt es oft zu einem Missverständnis, das insbesondere durch den Blick in die benachbarte Schweiz entsteht. Dort ist der hypothekarische Referenzzinssatz ein zentrales Instrument zur Mietzinsanpassung. In Deutschland ist dieses System jedoch unbekannt.

In Deutschland gibt es keinen ‚Referenzzinssatz‘ wie in der Schweiz. Die Anpassungsmöglichkeiten hängen vom Mietvertrag ab: Index- oder Staffelmiete vs. Anpassung an den ortsüblichen Mietspiegel.

– Immobilienrechtsexperten, Fachbeitrag Mietrecht Deutschland 2024

Für Vermieter in Deutschland gibt es hauptsächlich drei Wege zur Mieterhöhung. Die einfachsten sind vertraglich vorab vereinbarte Anpassungen wie die Staffelmiete (Erhöhung um feste Beträge zu festen Zeitpunkten) oder die Indexmiete (Kopplung an den Verbraucherpreisindex). Diese bieten Planbarkeit, sind aber in ihrer Flexibilität begrenzt.

Die gängigste Methode ist die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, die durch den lokalen Mietspiegel abgebildet wird. Hierbei darf die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 % (in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt oft nur 15 %) steigen und die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Eine weitere wichtige Möglichkeit zur Mieterhöhung ergibt sich nach Modernisierungsmassnahmen. Nach aktueller Rechtslage können Vermieter 8 % der Modernisierungskosten jährlich auf die Mieter umlegen (§ 559 BGB). Dies ist zwar ein Weg, Investitionen zu refinanzieren, erfordert aber zunächst eine erhebliche finanzielle Vorleistung des Eigentümers und kann das Verhältnis zum Mieter belasten.

Die Möglichkeiten zur Mietsteigerung sind also gesetzlich eng geregelt und bieten wenig Spielraum für spontane Anpassungen an veränderte Finanzierungskosten. Dies muss in jeder langfristigen Renditeberechnung berücksichtigt werden.

Das Risiko von Sanierungsbeschlüssen: Wenn die Miteigentümer teure Investitionen blockieren

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt nicht nur vier Wände, sondern auch einen Anteil am Gemeinschaftseigentum des gesamten Gebäudes. Das bedeutet, man wird Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Diese Gemeinschaft entscheidet per Mehrheitsbeschluss über alle Belange des Hauses – von der Farbe des Treppenhauses bis hin zu teuren Sanierungen von Dach, Fassade oder Heizungsanlage. Und genau hier liegt eines der grössten und am meisten unterschätzten Risiken für Kapitalanleger.

Sie sind von den Entscheidungen, aber auch von der finanziellen Leistungsfähigkeit der anderen Miteigentümer abhängig. Eine notwendige Sanierung kann von einer Mehrheit blockiert werden, weil einige Eigentümer die Kosten scheuen oder die Notwendigkeit nicht einsehen. Dies kann zu einem Sanierungsstau führen, der den Wert der gesamten Immobilie und damit auch Ihrer Wohnung mindert. Im schlimmsten Fall drohen behördliche Anordnungen, wenn die Sicherheit des Gebäudes gefährdet ist.

Der umgekehrte Fall ist ebenso riskant: Die Gemeinschaft beschliesst eine teure, aber sinnvolle Sanierung, zum Beispiel zur energetischen Ertüchtigung. Plötzlich wird eine Sonderumlage fällig, die Ihre finanzielle Planung komplett über den Haufen wirft. Ein Beispielfall ist eine unerwartete Sonderumlage von 15.000 Euro pro Wohnung für eine notwendige Balkonsanierung. Eine solche Summe kann die gesamte Jahresrendite zunichtemachen und den Investor in ernsthafte Liquiditätsprobleme stürzen, wenn keine ausreichenden Rücklagen gebildet wurden. Vor dem Kauf ist es daher unerlässlich, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen zu prüfen, um ein Gefühl für das Klima in der WEG und anstehende Investitionen zu bekommen.

Die Investition in eine Eigentumswohnung ist somit immer auch eine Investition in eine Zwangsgemeinschaft. Eine harmonische und finanziell solide WEG ist Gold wert, während eine zerstrittene Gemeinschaft Ihre Rendite und Ihre Nerven stark belasten kann.

Welche Auswirkungen hat der Baustopp für Ferienwohnungen auf bestehende Objekte?

Eine besondere Nische im Immobilieninvestment ist die Vermietung als Ferienwohnung. Sie verspricht oft höhere Einnahmen als die klassische Langzeitvermietung, birgt aber auch spezifische regulatorische Risiken. In vielen beliebten deutschen Tourismusregionen wird die Umwandlung von Dauerwohnraum in Ferienwohnungen zunehmend kritisch gesehen und durch sogenannte Zweckentfremdungsverbote oder Baustopps eingeschränkt. Dies hat direkte Auswirkungen auf den Wert und die Nutzbarkeit bestehender Objekte.

Ein prominentes Beispiel ist die Insel Sylt. Der knappe Wohnraum und die hohe Dichte an Ferienunterkünften haben zu erheblichen Spannungen geführt. Laut Schätzungen des Kreisbaudirektors sind auf Sylt möglicherweise jede vierte Ferienwohnung illegal, da sie ohne entsprechende Genehmigung als solche genutzt wird. Gemeinden verschärfen ihre Satzungen, um diesen Trend zu stoppen, was die rechtlichen Rahmenbedingungen für Eigentümer unvorhersehbar macht.

Zusätzlich erhöht eine neue EU-Verordnung den Druck. Ab Mai 2026 tritt die EU-Kurzzeitvermietungsverordnung (Verordnung 2024/1028) in Kraft, die eine europaweite Registrierungspflicht für Gastgeber einführt. Ziel ist es, den Behörden mehr Transparenz und Kontrolle zu ermöglichen. Zwar müssen Kommunen wie Sylt dies erst durch eigene Satzungen umsetzen, der Trend ist jedoch klar: Die regulatorischen Hürden für die Ferienvermietung werden höher. Für Investoren bedeutet dies eine wachsende Rechtsunsicherheit. Eine heute noch profitable Ferienwohnung könnte morgen durch eine neue kommunale Satzung in ihrer Nutzung stark eingeschränkt oder unmöglich gemacht werden.

Wer in eine Ferienimmobilie investiert, wettet also nicht nur auf eine gute touristische Entwicklung, sondern auch darauf, dass die rechtlichen Rahmenbedingungen stabil bleiben – eine zunehmend unsichere Annahme.

Wann treibt das Bieterverfahren den Preis über den amtlichen Verkehrswert?

In umkämpften Märkten greifen Verkäufer immer häufiger zum Bieterverfahren, um den maximalen Preis für ihre Immobilie zu erzielen. Für Kaufinteressenten, auch für Kapitalanleger, entsteht dadurch eine hochgradig kompetitive und emotional aufgeladene Situation. Diese Dynamik birgt die Gefahr, sich zu einem Preis hinreissen zu lassen, der weit über dem eigentlichen, sachlichen Verkehrswert liegt – eine klassische psychologische Falle.

Effekte wie der „Endowment-Effekt“ (man schätzt etwas wertvoller ein, weil man es besitzen will) oder die „Sunk Cost Fallacy“ (man hat schon Zeit und Emotionen investiert und will deshalb nicht aufgeben) führen dazu, dass Bieter irrationale Entscheidungen treffen. Der vermeintliche Gewinn des Bieterverfahrens kann sich so schnell in einen Pyrrhussieg verwandeln, bei dem man schlicht zu viel bezahlt hat. Dies hat direkte Konsequenzen für die Finanzierung.

Die Bank gibt ihre Finanzierungszusage nur auf Basis ihres errechneten Beleihungswertes, nicht auf Basis des im Bieterverfahren erzielten ‚Mondpreises‘. Die Differenz muss der Käufer als zusätzliches Eigenkapital aufbringen.

– Finanzierungsberater, Praxiswarnung Immobilienfinanzierung

Das bedeutet konkret: Wenn der Verkehrswert der Wohnung von der Bank auf 400.000 Euro geschätzt wird, Sie im Bieterverfahren aber den Zuschlag für 450.000 Euro erhalten, finanziert die Bank nur den von ihr ermittelten Wert. Die Differenz von 50.000 Euro müssen Sie zusätzlich zum regulären Eigenkapital und den Kaufnebenkosten aufbringen. Dies kann die gesamte Finanzierungsstruktur zum Einsturz bringen und zeigt, wie gefährlich es ist, sich vom Wettbewerbsdruck treiben zu lassen. Ein kühler Kopf und ein festes, vorab definiertes Limit sind im Bieterverfahren unerlässlich.

Der im Bieterverfahren erzielte Preis ist nicht zwangsläufig der „richtige“ Marktpreis, sondern oft nur der Preis, den der emotionalste Bieter zu zahlen bereit war. Für einen rationalen Investor ist das selten ein gutes Geschäft.

Warum ist die Bruttorendite im Inserat oft eine Mogelpackung für Investoren?

Die Bruttomietrendite ist die Kennzahl, die in Immobilieninseraten am prominentesten beworben wird. Sie ist einfach zu berechnen (Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis) und suggeriert auf den ersten Blick eine hohe Attraktivität. Ein Kaufpreisfaktor von 25 entspricht beispielsweise einer Bruttorendite von 4 %. Doch diese Zahl ist für einen seriösen Investor nahezu wertlos, denn sie ignoriert sämtliche Kosten, die mit dem Erwerb und dem Betrieb der Immobilie verbunden sind. Sie ist eine reine „Papier-Rendite“.

Die wahre Rentabilität einer Immobilie zeigt sich erst in der Netto-Rendite, und der Weg dorthin ist mit zahlreichen Abzügen gepflastert. Die Bruttorendite ist eine Mogelpackung, weil sie systematisch die unvermeidlichen „Rendite-Fresser“ ausblendet, die den tatsächlichen Cashflow erheblich reduzieren. Um von der Brutto- zur Netto-Rendite zu gelangen, müssen Sie eine ganze Reihe von Kosten abziehen, die oft übersehen werden:

• Nicht umlagefähige Kosten: Dazu gehören die Verwaltungsgebühren der WEG (oft 200-400 € pro Jahr) und die Kosten für die Instandhaltungsrücklage, die schnell 0,8-1,0 % des Kaufpreises pro Jahr ausmachen können.
• Mietausfallwagnis: Kein Objekt ist zu 100 % durchgehend vermietet. Realistisch ist es, mit mindestens einem Monat Leerstand alle fünf Jahre zu kalkulieren, was die Jahreseinnahmen um ca. 1,67 % schmälert.
• Laufende Betriebskosten: Bankgebühren, Kontoführung für das Mietkonto (100-200 €/Jahr) und Kosten für eine Rechtsschutzversicherung für Vermieter (300-500 €/Jahr) summieren sich.
• Reparaturen: Kleinere Reparaturen am Gemeinschaftseigentum oder in der Wohnung, die nicht über die Rücklage gedeckt sind, gehen direkt zu Ihren Lasten.

Erst wenn all diese Positionen – und zusätzlich die Finanzierungskosten – von den Mieteinnahmen abgezogen werden, sehen Sie, was Ihnen am Ende des Jahres wirklich bleibt. In vielen Fällen, besonders bei Objekten mit niedriger Bruttorendite, kann das Ergebnis ernüchternd sein und sogar negativ ausfallen.

Bevor Sie sich also von einer hohen Bruttorendite im Inserat blenden lassen, ist eine schonungslose und detaillierte Kalkulation der Netto-Rendite unerlässlich. Nur sie offenbart, ob sich das Investment unter dem Strich wirklich lohnt und ob das „Betongold“ seinen Glanz auch nach Abzug aller Kosten behält.